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一线城市高端物业:住宅部分将分化 商用升温
来源:本站 作者:123 人气:人 评论:条
随着中国房地产的迅猛发展,高端物业市场规模迅速扩张,由此,中国房地产报和凤凰网房产联手打造《一线城市高端物业投资指数报告》,每月以一个专版在中国房地产报刊出。该报告从宏观到微观,从别墅、写字楼、公寓、商铺领域结合数据分析,为所有高端物业关注者及时提供专业的市场指数,以期能为关注者在市场判断时提供参考。   2013年下半年(7月~12月),对于一线城市高端市场来说并不平淡。货币政策中性偏紧,流动性进一步收缩,“严控房价上涨”的重申喊话,以及各个城市的升级新政,其表象是遏制上涨过快和高企的房价,深层取向是长效机制的逐步渐入,并在十八届三中全会提出了市场化的方向。   据凤凰网房产和中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资指数报告》(以下简称报告)显示,在一线城市的高端住宅市场,除广州受上述因素影响成交量明显回落外,北京、上海、深圳高端市场均表现良好。上海尤为突出,成交量持续冲高,成交均价升至历史最高值;相应地,商用物业市场在住宅供销受政策一定限制的前提下,吸引了更多投资者的瞩目。   具体到高端住宅市场,报告显示,2013年下半年(7月~12月),北京高端住宅市场延续了2012年的热度,成交量价一路向上。成交套数环比小幅增长1.7%,同比虽较2012年下半年有4.5%的小幅下挫,但是从2013全年来看,呈现24.4%的增长;均价方面,同比环比也均呈现两成的增长。成交量价的增长,主要体现在高端公寓市场。“限价令”、“京七条”等紧缩性政策颁布反而促使高端公寓的需求热潮,更多住宅项目提价,加入均价5万元/平方米以上行列;别墅方面,需求依然强劲,但由于下半年供应逐月减少,呈现不足,成交量在年末开始回落。   上海市场同样不俗,2013年下半年,高端住宅量价齐涨,均价突破4万元/平方米,达到历史最高值。成交量的持续冲高,带动全年成交上涨35%。其中别墅市场供需双双上行,第四季度集中发力圆满收官;高端公寓方面虽然上半年起势微弱,但下半年势头走强,成交均价企稳。 再看深圳,2013年下半年,高端住宅成交1789套,是2012年同期的两倍,均价也有16.9%的上涨。报告分析认为,这主要源于高端公寓市场在2013年迅速升温,充分体现其核心价值和抗跌特质,进而推高了高端住宅市场的成交量价。   广州的行情与上述3个一线城市稍有差别。报告显示,2013年下半年广州的高端住宅市场受“新国五条”、“穗六条”等政策因素影响较大,成交量同比环比均下挫两成左右,成交均价28165元/平方米,同比小幅上涨9.7%,环比微幅下挫1.3%。其中别墅市场下半年回落最为明显,量价齐跌。   【别墅】   成交均价京沪涨 广深跌   2013年下半年,京沪广深4个一线城市的别墅市场热度不一。其中,北京和上海别墅市场持续发力,价格均有所上涨,而广州和深圳的别墅市场则呈现了下跌态势。   具体来看,2013下半年,北京别墅市场虽然成交量受供应不足的影响同比环比均有所下降,但从全年看,成交延续了2012年的热度,全年成交小幅增长了2.5%。价格方面,从2012年上半年开始,一路呈现上扬的态势。尤其在2013下半年,成交均价达32020元/平方米,同比上涨30%,环比上涨23.3%。达到历史最高值。报告分析认为,供应量的不足在一定程度上凸显了别墅产品的稀缺性,进而推高了均价。   纵观2013年北京别墅市场月度成交走势,分别在3月份、6月份、9月份达到成交高值,这3个月均为传统销售热季。其中3月份除了新销售季因素,还处于“新国五条”刚颁布但还未落地的政策真空期,因此供需双方均加快动作;6月份的成交高点主要由于此时限价政策常态化,各项目均已切入成交要点;而在下半年的9月份除了由于“金九”传统销售热季的影响,各别墅项目也在十八届三中全会预期出台更严厉政策之前努力抢收。   别墅成交特征方面,通州、昌平、顺义等传统别墅区为主要成交区域,单套面积300~500平方米的中端别墅户型为主流成交区间。   同样,上海2013年下半年别墅市场供需两方均积极入市,成交量价同比环比均双双上涨,全年成交套数达近3年以来最高值,环比去年增长25.8%。报告提供的数据显示,2013年下半年,上海别墅成交3108套,同比增长21.5%,环比增长13%;成交均价29293元/平方米,同比上涨10.8%,环比小幅上涨2.9%。   从2013年月度走势看,上海别墅月度成交套数均值高于2012年,月均成交488套,相比2012年上涨25.8%。别墅市场从金九银十开始集中冲高,在12月份成交519套,成交均价33048元/平方米,以较高成交量、年度最高成交均价为2013年画上圆满句号。别墅成交特征方面,南汇、松江为主要成交区域,150平方米~250平方米经济型别墅成交占6成以上。   报告分析认为,从上海别墅市场的月度供应走势来看,2013年下半年一路高亢,直到12月份转而下行近8成,主要由于进入年末,以及11月份新政升级,再加之9月份以来的连续高供应,一定程度上减弱了12月份的供应。从供应区域上看,青浦、松江、嘉定是主要的新增供应区域,占比分别为17.9%、16.4%、15.1%。从产品类型看,86%的供应为联排、双拼、叠拼等经济型别墅。   同为一线城市,广州和深圳的别墅市场火热程度稍逊北京和上海。   报告显示,2013年下半年广州别墅市场受政策紧缩影响,成交量价均有回落;2013年全年别墅的成交情况也不如普通住宅市场行情,相比2012年下挫12.9%。具体而言,2013下半年,广州别墅市场成交778套,同比大幅下挫4成,环比增长29.8%,成交均价14153元/平方米,同比下挫11.2%,环比下挫13.3%。从成交月度走势看,3月份为2013年度最高值,而后成交均较为低迷。其中12月份仅成交61套,量价均为本年内最低值。   深圳别墅市场2013年上半年表现低迷,下半年开始有所回转,但仍未扭转全年下挫的局面。数据显示,2013年下半年,深圳别墅成交273套,同比下挫22.2%,而环比增长106.8%;成交均价36975元/平方米,同比上涨20.7%,环比则下挫17.8%。 【高端公寓】   量价齐涨收官   2013年下半年,虽然“限价令”、“限购”等紧缩性政策抑制购房需求,但对高档公寓市场影响甚微,购房者仍然对一线城市高端公寓市场保持积极的关注度,就北京而言,2013年下半年,高端公寓成交量价齐涨,政策收紧反而刺激高端公寓的需求热潮。数据显示,2013年下半年北京高端公寓成交共计1230套,同比增长24%,环比增长15.7%;成交均价63601元/平方米,同比、环比分别小幅上涨8%、8.3%。   在2013年高端公寓的月度成交中,8月份达到年度成交最高值。报告分析认为,这主要由于接下来楼市政策还存在很多不确定性因素,使得很多购房者担心未来出台更加严厉的政策,因而选择将购买时间提前或缩短。朝阳区为高端公寓聚集地,成交占比达到5成。2013下半年成交623套,均价为62382元/平方米;从成交面积看,150平方米为主要面积成交区间,成交461套,占比达到37%,其次为200平方米~300平方米,成交319套,占比为26%。   上海2013年下半年高端公寓市场供需表现均较突出,供应在三季度达到峰值,成交呈现“量大增、价微挫”的局面。高端公寓成交1460套,同比大幅增长83%,环比也大幅增长46.9%;而成交均价同环比均小幅下滑,成交均价66567元/平方米,同比小幅下挫6.7%,环比微幅下挫0.5%。从月度走势看,成交量一路上升,均价在8月份开始企稳微落。其中11月份成交350套,为年度最高值,虽然“沪七条”的出台,但对高端住宅市场影响还未显现。成交特征方面,浦东区、徐汇区为主要成交区域。从成交面积特征看,200平方米~300平方米为主要成交面积区间,占比达到4成。   在广州,2013年高端公寓市场则由于大户型、城中心稀缺盘的相继入市迎来成交量价齐涨,成交量相比2012年大涨近5成,均价也有4.2%的小幅上涨。其中下半年成交量与2012年同期基本持平,而均价却有6%的上扬,回到2011年同期水平。   数据显示,2013下半年,广州高端公寓市场成交1848套,同比微幅下挫0.5%,环比下挫24%,成交均价41668元/平方米,同、环比分别小幅上涨6%、3.8%。从2013年月度走势看,广州高端公寓市场与别墅相同,在3月达到本年度最高成交值,并在10月再次冲高后成交回落,12月成交量价均为年度最低值。   对深圳的高端公寓市场来说,2013年下半年可谓再次演绎完美成交续集,量价齐涨完美收官。下半年,深圳高端公寓成交1516套,同比大幅上涨229.6%,环比小幅上涨2.9%;成交均价53315元/平方米,同比小幅上涨1.2%,环比上涨一成。   “2013年,深圳高端公寓市场集中入市并畅销,其核心地段、保值升值的优势成为调控下多数投资人群的选择,全年成交量是2012年的四倍。”报告显示,纵观2013年深圳高端公寓月度走势,继5、6月成交热潮后年末12月再次发力,成交385套,是去年同期的6.5倍,环比也大幅上涨75%。   【商用物业】   投资需求释放   在住宅市场受到调控政策的影响下,供需双方倾向于商用物业投资市场。   具体到北京来看,2013下半年,商用物业市场成交量同比环比均有下挫,但是综观全年与2012年相比仍小幅上扬了2.2%,均价冲高至历史最高值;而受住宅市场严控影响,商业市场迎来了更多的投资需求,供应也在下半年逐月增加,尤其在2013年第四季度全面迎来供应峰值。   数据显示,2013年下半年,北京写字楼、商铺总供应量为19832套,供应面积为192.6万平方米。其中,2013年,北京写字楼市场量价齐涨,成交面积环比增长13%,均价也有7%的小幅上涨。下半年,虽然写字楼成交量有所下挫,但依旧保持稳定的高位成交水平。   报告分析认为,2013年北京写字楼月度走势方面,分别在3月份、5月份、11月份有较好成交表现。其中11月份达到下半年成交最高值,主要由于在自住商品房政策影响下,供需双方倾向商业投资市场,写字楼成交量价齐涨,均价方面在12月份达到了本年度最高值。商铺市场没有写字楼市场那样火热,从下半年开始缩量下挫,尤其在11月份成交冲高达到下半年峰值后,导致12月份成交大幅缩水,拉低下半年整体成交,而成交均价迎历史最高位,达26869元/平方米,同比上涨35.9%,环比上涨7.1%。   上海方面,2013下半年商用物业市场成交情况企稳微涨,成交面积达到264.9万平方米,同比增长0.9%,环比小幅上扬4.6%;综观全年与2012年相比有4成的大幅增长,均价基本持平。2013年商用物业市场的热潮,主要源于写字楼市场的供需均积极入世,增幅均超过6成。   2013年全年,上海写字楼、商铺市场供应可以用充沛来形容。其中写字楼市场表现最为明显,新增供应面积327.5万平方米,相比2012年大幅增长87.3%;商铺新增供应面积224.3万平方米,相比2012年增长17%。报告指出,2013下半年,上海写字楼市场延续上半年供应的冲劲,供应204.5万平方米,同比、环比分别大幅增长108.9%、66.3%;商铺市场因为市场供应过剩,下半年开发商有所保留,因此同比环比均有25%左右的下挫,但由于上半年供应冲高,并未拉低全年供应量。   同样在广州,受“穗六条”政策影响,2013下半年,投资需求再次转移到商业地产。其中写字楼市场在第四季度集中冲高,均价平稳回落。商铺市场也在年末翘尾,推高量价。数据显示,2013年广州商用物业市场供应基本与2012年持平。其中,供应高点主要集中在下半年,写字楼批准上市面积64.2万平方米,同比小幅增长13.8%,环比则大幅增长61.3%;商铺批准上市面积24万平方米,同比小幅下挫7.8%,环比大幅增长58.3%。   深圳商用物业市场在2013下半年亦全面销售旺盛。其中写字楼下半年量增价涨,延续销售旺盛势头,快速消化已有存量;同样,商铺成交也量价同涨,均价至近3年来最高值。   2013年,在深圳写字楼可售量上,截止到12月底可售面积逾40万平方米,环比11月份微涨0.1%,基本持平;商铺可售面积截止到12月底达到近170万平方米,环比小幅增长3%。商用物业市场供需比超过2以上,明显供大于求。
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